トラッキーの徒然中国株・ベトナム株投資日記
トラッキーによる、中国株・ベトナム株・不動産その他投資を中心とした日記
不動産投資の秘訣
2008年07月29日 (火) 22:18 | 編集
今日は、午後から親しくさせていただいている不動産投資家Hさんとお会いしてきました。

今日もHさんは決済で1物件購入したそうです。
物件の資料やキャッシュフロー表をみせてもらってびっくりしました。
(てゆーか目からウロコ?)
自己資金が0で1億円以上の物件を購入していました。

詳しく知りたい方には、また勉強会などでお伝えしますが、いい物件さえ探せれば、本当に簡単に自己資金なしで収益不動産が購入する方法が存在することがわかりました。

僕のこれまでの考え方では、ある程度株式で資金を貯めた後に、不動産購入にステップアップしようと考えていましたが、今日の話であれば今すぐにでも不動産を探して、購入する動きをしたほうが良さそうです。

Hさんは、3年ほど前に知り合ったのですが、その後も毎年1億円程度の不動産を着実に(しかも自己資金は本当に少なくて)購入してきたそうです。

僕は、この裏ワザと引き換えに現在のベトナム株の情報を教えてきました。

こうして、投資家同士が情報交換する事でお互い高めあえるのは、素晴らしいなと思いました。
早速、条件に合いそうな不動産を探してみま〜す。
財務諸表勉強会
2008年07月29日 (火) 22:07 | 編集
日曜日の午前中は、自宅で勉強会を催していました。
内容は「財務諸表の勉強会」

友人や後輩のFPの資格保有者の方、証券外務員の方、プライベートバンカーの方がいらっしゃいましたが、決算書などを読む作業はほとんどしたことがないとのことでしたので。

内容は、本当に基本的なB/SやらPLやらキャッシュフロー表の説明をしましたが、僕が本質的に問題だと感じたのは、生保会社や証券会社や銀行(PB部門)にいても財務諸表の読み方も学ばないという現実にびっくりしますね。

これでは、他の個人が財務諸表が読めなくても当然な感じがします。

何とかして、社会全体的な金融リテラシーを上げていきたいと思っているのですが・・・
ライフプラン表
2008年07月29日 (火) 21:54 | 編集
先週の土曜日は、友人の住宅購入相談に乗っていました。
僕なりの分析の結果をお伝えしました。

・購入予定の不動産が、相場からすると単純に1,000万円程度高い
・そのままローンを組んだ場合には、子供が高校に入学するあたりで預金を含めたキャッシュが尽きる
・それを回避するには、
?収入を上げる
?今回の購入する家の金額を安くする
?子供が小さい時に資産運用で年利5%程度で増やす。
の対策が必要

今回は、不動産の契約済みとのことだったので、裏技のローン特約の話をしました。

ローン特約とは、通常不動産取引の場合契約解除には、売り主側であれ、買主側であれ違約金として購入価格の10%程度が必要なのですが、ローン特約がある場合には、ローンの調整がつかなかった場合には手付金を含む違約金が発生しないとする特約です。

要するに、ローンが付かなくて購入を断念する場合には、違約金なしで契約を解除できるということです。

友人が、アドバイスに従うかどうかは別にして
不動産の購入は将来のフィナンシャルプランに大きな影響を与えるので慎重に判断してほしいものです。

今回感じたのは、やはり「ライフプラン表」など作成してみないと
10年〜40年の資金計画は立てにくいですね。

金利や、子供の教育費など10年後のキャッシュフローの実感はわかりにくいものですから。
僕もシミュレーションを作ってみてびっくりしたところです。



グローバル成長投資
2008年07月29日 (火) 21:40 | 編集
もう一つはGLA(グローバルリンクアドバイザーズ)のアナリスト松井さんによるセミナー。

こちらはテーマで言うと、資源株。
端的に言うと、資源(特に原油、穀物、金)はいわゆる需給バランスで言うと需要過多状況が長期的に(2012年頃)までは続くと思われるので現在は一時的な調整期間という見方。

特にNY市場に上場している、資源関連の銘柄にはここ数年の成長銘柄が多いとのこと。

RIG(トランスオーシャン)
海上リグで世界最大の会社。
リグは世界でも不足気味であり、有望と思われる。

POT(ポタシュ)
MOS(モザイク)
肥料銘柄。肥料生産にはリン酸、カリウムが必要。
リン酸、カリウムは世界的にも希少な資源。この資源は今後も上がることが期待できる。

GG(ゴールドコープ)
金採掘会社。
金採掘会社と金価格は価格の連動性が非常に高いのだが、現在の状況は金価格の状況に金採掘会社の株価が追い付いていない状態にある。その意味では狙い目。
特にGG社は他社に比べ収益率や押さえている鉱山が魅力的。

個人的な感想としては、資源が今後も上昇するシナリオには同意します。NY市場というのもウォッチしていく必要があるかな?と思った次第です。


日曜日 ベトナム株セミナー
2008年07月29日 (火) 21:19 | 編集
日曜日は、グローバルリンクアドバイザーズ主催のベトナム株及びグローバル成長株の投資セミナーでした。

相変わらず、戸松さんは若いのに楽しそうな仕事をしているなぁと感じました。
今回の話も6月〜7月にベトナムに行って企業訪問をしてきた話でした。

結論から言うと、ベトナムの経済状況は日本で伝え聞いているほど、悲観的でもなんでもなく、インフレの話題も通貨危機の話題も、杞憂とまでは言わないもののほとんど心配ないのではないかという話でした。
したがって、企業の業績もそれほど悪くならないとのことでした。

但し、例外として不動産開発については今期中の回復は難しそうなので、今期の業績は予想しているものよりもかなり低い数字で発表されそうとのこと。
中長期的には、不動産開発会社も問題はないので、今期の悪い決算が発表された頃が一番の買い時ではないかとの話でした。

インフレ、貿易赤字、通貨の安定については、6月20日以降にだいぶ安定してきており、現在の懸念点は政府がガソリンの値段を上げたことぐらいだが、これもそれほどの問題にはならないのではないかと思うとのこと。

貿易赤字は継続しているものの、資本の直接投資額は続いており、特に重工業、石油、不動産には資金が流れているとのデータでした。

オススメ銘柄としては

ACL(クーロンフィッシュ)
株価がかなり調整されたために、PER5倍、配当利回り12.5%程度になっている。
配当が10%を超えているので、それだけでもオススメ。

DPM(ベトロベトナム化学肥料総公社)
大型株ではあるが、今後の株価回復基調の中で、安定的にしっかりとした動きが期待できる。
本業に安定感がある。

HAP(ハパコ)
石油精製コンビナートの建設は、相当長期の話になりそうなので目先の短期的な業績にはつながらないだろうが、むしろ本業は順調に拡大している。
そういう意味では、十分買いの材料となりうる。

HPG(ホアファット)
クズ鉄を溶かしてビレットを作れるメーカーは、いま非常に儲かっている。ビレットには政府の価格規制が働いていないのでかなりの粗利を稼いでいる状態。
今後も新工場の建設予定もあり09年第1半期には稼働予定。
ますます、業容を拡大していくだろう。

NTL(トゥリエム都市開発)
不動産は先述のとおり、今期中の業績は予測を下回ると思うが、基本的には良いプロジェクトを抱えているので、不動産市況が回復をすれば中長期的にはもちろん成長銘柄である。
買い時を見極めたほうが良い。

PVD(ペトロベトナム・ドリリング)
この紹介銘柄の中でも一番のお勧め。石油採掘リグを保有し、今後09年10月には2機目のリグも保有する見込み。
現在のリグでも2,322万円/日のキャッシュを生む契約になっているので、売上の安定性も抜群。
リグのレンタル相場は世界的に上昇しているので、今後の業績拡大も期待できる。

SJS(ソンダ工業団地・都市投資開発)
ここは、時間がなくてあまり紹介されませんでした。
一応リストには上がっていましたので。

SSI(サイゴン証券)
ここも詳しい紹介はありませんでしたが、上半期の決算は赤字になりそうとのこと。ただし、その赤字幅は想定の範囲内であるので株価が上に振れるのか、下に振れるのかはわからない。
いずれにせよ、株式相場の上昇の影響を一番受けられるのはこの銘柄だと思うので、長期で相場が上昇することを考えれば、やはりお勧め。

紹介されていたベトナム株銘柄は以上です。
グローバル投資は、続きで。
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