トラッキーの徒然中国株・ベトナム株投資日記
トラッキーによる、中国株・ベトナム株・不動産その他投資を中心とした日記
分譲マンションvs賃貸マンション〜その2
2009年04月30日 (木) 13:41 | 編集
?キャッシュフローについては正確に分析をする
よく、「現在住んでいる賃貸と変わらないローン返済額ですから」という営業トークがありますが、この場合にはキャッシュフローについて厳密に考える必要があります。

キャッシュアウトとして基本的には不動産購入後には
1.ローン返済(事務手数料、団信保険料を含む)
2.管理費
3.修繕積立金
4.税金(固定資産税、都市計画税)
5.火災保険料
がかかります。

また賃貸ケースと比較するためには単純に現在の家賃(キャッシュアウト)と比較するだけではなく遺失利益に関しても考慮する必要があります。
簡単に説明すれば、本来(頭金+諸経費の額)を運用していた場合に取得できたであろう利益のことです。

話しているケースで多いのは、1〜3は考慮しているものの4.5については見落としがち、また遺失利益については全く検討もつかない(日本人はこれを考えることが少ない)ケースが多くみられます。

いずれ、きちんと試算したいと思いますが、例えば木村剛の本のモデル試算によれば「賃貸」が「新築購入」の支払を上回るのは、先程の運用が0%の想定で30年後から、運用2.5%で34年後、運用3.5%で40年後からという試算があります。
(投資戦略の発想法2008)

したがって、キャッシュフローだけを比較すると少なくとも30〜35年以上同じところに住んで初めて「新築購入」が「賃貸」よりもお得になるという話になります。

もちろん「持ち家」を所有することによる心の満足度や資産のストック形成については別議論ですので一概には言えませんが、純粋に経済的な話をすると上記のような結論になります。


分譲マンションvs賃貸マンション〜その1
2009年04月30日 (木) 13:27 | 編集
この問題もFPをしていると必ず受ける質問です。
これに関しては、以下簡単にポイントをまとめておきます。
いずれわかりやすく整理してお伝えします。

?新築物件は、結構不利
新築物件には新築プレミアムが乗っかっています。
簡単に言うとメーカー側がかけた広告宣伝費と販売利益です。
もちろんデベロッパー(ハウスメーカー)も商売ですので、費用や利益を回収するために価格を設定します。
そのため、新築マンションはその実際の「価値」と「価格」において通常かなり(約20%程度)の乖離があると考えています。

投資の格言として
「価格」を見るな、「価値」を見ろ
という言葉がありますが、同じ話です。

逆に中古物件にはプレミアムは乗っかっていない(不動産事業者が売主として販売している物件は別)ので「価値」と「価格」の差は大きくありません

?不動産購入は、ハイレバレッジな投資と心がける
多くの個人は不動産購入の際には、住宅ローンを借ります。
住宅ローンを借りて家を買う行為は、レバレッジを効かせて投資していることと同義です。
例えば4,000万円のマンションに3,500万円のローンを利用すれば、そのレバレッジは8倍(500万元本の8倍)です。
最近個人でもブームのFXでいうと500万円の元手で4,000万円の取引を行っているのと理屈としては変わりません。

長くなったので続きは次回

CFPの試験
2009年04月30日 (木) 12:56 | 編集
さて、久しぶりにFPの話です。

僕は、昨年AFPという資格を取得しFP事務所を開業したのですがFPにはCFPという上級資格があります。

実務をやっている立場からすると、別に資格なんて実務には全く関係ないですし、特にFPという職業の場合には、いわゆる士業(○○士と名前の付く職業)とは異なり、資格による独占業務はありませんので。

ただ、まあFP業界の中でも
「CFPを保有しているのは当たり前(大前提)だよね」
的な雰囲気を感じることも多いので
(ここら辺はFP協会のやり方が上手いのだと思う)
今度の6月の試験で取りたいなぁと思っています。

別に問題が難しいわけではないのですが、いかんせん分野が広く勉強するのは結構大変です。
科目が6科目ありまして
(パーソナルファイナンス、不動産運用設計、金融資産運用設計、リスクマネジメント、タックスプランニング、相続・事業承継)
暗記モノが苦手な僕としては結構つらいです。

ただ、まあ試験代も安いわけではないので残り1か月頑張ろうかなと思っています。
情報企画(3712)ヒアリング
2009年04月30日 (木) 12:44 | 編集
ちょうど先週、情報企画(3712)について、金融機関のシステムに詳しい人にヒアリングしないとね・・・

と言っていましたが、そういえば後輩に地方金融機関向けのシステムベンダー営業がおりました。

早速メールで質問してみたところ
・情報企画が作っているシステムの類は、金融庁のガイドラインなどが変更になれば、変えざるを得ないので、継続的に案件が発生する

・しかし、情報企画のメインターゲットである信用金庫、信用組合は現状システム投資するほどの体力がなく、新規投資という点では余力に乏しい

・地方銀行のシステムマーケットは既に大手を含むベンダーがきっちりと押えていて、そこで情報企画が新規参入をしていくのは厳しいと思う

・また、地銀のシステムに対応できるだけの技術と人員が不足していると思う

という話でした。
ということは、今後の株価に関するところを考えると

・今期の大幅下方修正は、仕方がないとしても来期以降は従前レベルまでは充分回復可能なのではないか?
・とはいうものの、今後急速な成長を遂げることも考えにくい

ということになりそうです。
今は、株価が予想PER32倍、PBR0.82倍、予想配当4.21%ですのでこれが前期並みになるとすると
PER4倍、配当10.5%になりますので、考え方としては今期の決算は悪いことを覚悟して、来期の予想が出るまで保有する。
来季に前期並みの数字(そこまでいかないかもしれませんが)が予測された段階で売却する。

という戦略になるでしょうか。

僕の場合、投資はあくまで長期投資を前提としていますので、こういう戦略は取りませんが。



ファイナンス知識の欠如
2009年04月29日 (水) 12:50 | 編集
昨日、一昨日と某企業の新入社員研修の講師をしていました。
新入社員が「証券外務員2種」の資格を取るための研修です。

ただ、愕然としたのは受講生のファイナンス知識の欠如について
「証券外務員」の講習にもかかわらず、投資信託や株、について全く
と言って良いほど事前知識がありませんでした。

もちろん、新入社員なので社会に出てからの知識を持っている必要はないとは思いますが、最低限のファイナンス知識は身につけておいてほしいなと思いました。

そのためには、小学校、中学校、高等学校といった学校教育の名で体系的にファイナンスについて勉強する機会が必要だと痛感した次第です。

文部科学省の教育の議論では、そのようなことは検討されているんでしょうか?
たぶん無いんでしょうね。
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